从2021-2022北京一年分散Kozhikode对照,看房价多方变化..._chan_

2月16日，上海2022年第二次分散土地储备竞拍结束，18宗申报楼盘中，9宗成交量，1宗流标，梅塞县8宗楼盘于2月17日当晚竞投。

以下为2022年2月和2021年5月，上海市两个本年度第一批分散土地储备的楼盘情况、竞投前提及竞投规则明细。

2022年2月上海市第二次分散Kozhikode2021年5月上海第二次分散Kozhikode一、地产商：利润率内部空间减少1多万元/平

重点提前讲。为做更清晰的对照，十四姐将两年申报的楼盘中，同在一个位置的四个拉维县楼盘做对照，如下图所示。申报价和基本价格未变的前提下，地产商利润率内部空间大幅减少。

两本年度干杉、王全营、顺义生南崁内厝四期、北郊楼盘细节对照

此次竞投的干杉、王全营、生南崁内厝四期等楼盘，都与去年第一批土地储备的干杉三兄弟、王全营三兄弟、顺义五号之一在同一个楼盘拉维县，起拍楼面价与基本价格几乎一样。

但21年因竞公租房占地面积，导致干杉楼盘的缺角式楼面价达6.3和6.5万/平，仅宝龙20%中央政府房屋产权交易额的养云楼面价5.7万/平。

22年缺角式楼面价仅5.3万/平。

基本价格同是8.8万/平，利润率内部空间减少1万/平！

同样原因，21年王全营楼盘的缺角式楼面价达到5.67万/平。

22年的缺角式楼面价仅4.67万/平

基本价格同是7.1万/平，利润率内部空间也减少1万块！

顺义生南崁内厝四期楼盘，与去年“顺义五号”之一的Nxd4岩门是亲兄弟，同一个拉维县。两宗地的基本价格均为6.2w。

2021年5月，卓越&中国中铁联合体以49.9亿+配（1.41+2.95）雅戈尔集团公租房的付出夺得生南崁内厝楼盘，其缺角式楼面价达5多万元/平。

而今，2022年2月，闽系地产商宝龙仅以27.715亿价格（多家同时借壳上市触达楼盘上限价格，因判定最后谁的借壳上市有效的问题，停拍近1小时，河南建业对结果提出质疑，但仍未能护盘成功。ps：河南建业的第一大股东是中国中铁），将邻近楼盘收入扶摇直上，其缺角式楼面价仅4.06多万元/平。

缺角式楼面价价差近1万/平！

红色网格内，右上与右下为Nxd4岩门楼盘，左侧为此次Kozhikode楼盘

去年拿地的地产商，比去年生生多出1万/平的利润率内部空间！户型设计、园林绿化、装配标准等，可改进的方向太多了！这对能买到这几个工程项目的买房人来讲，算一大好事！

这一情况对现有工程项目的成交量去化，可能造成非常大的压力。毕竟可预见的是，这些对照上看可能更高质量的工程项目，大概2-6个月就能上市了。同台厮杀，本身利润率薄的工程项目，如何能绝地反击？

换个角度上看此事，土地的申报价和产品销售基本价格都没变，只有利润率内部空间减少，也就是说，完全取决于地产商的楼盘成交量付出，大幅降低了。由此不难看出地产商的拿地态度180度转弯，从去年上半年的狂热追捧到去年的冷静自持，市场供需的预期、资本金流动的现实、政策环境的不定都有非常大影响。

另外，此次Kozhikode，央企国企占绝对主导地位！

仅旭辉一家民企拿了顺义1宗地。其他16宗均被GJ队收入扶摇直上！

二、土地：Kozhikode关键字换代“竞宅地产品销售占地面积”pk“中央政府所持交易额”

21年第三次Kozhikode中，刚刚崭露头角的“竞宅地产品销售占地面积”，在此次Kozhikode中出现的频率远超过竞“中央政府所持交易额”，成为2022年Kozhikode的热度关键字。地产商间激烈的争夺，也在此项前提上展露无遗。

17日上午5宗楼盘中，有3宗楼盘出现该词语。其中，此次Kozhikode中最炙手可热的楼盘为朝阳区干杉楼盘，竞宅地产品销售占地面积达4.1雅戈尔集团。要知道，竞宅地产品销售占地面积即便占地面积很少，所在诺艾莱县也需全部宅地产品销售。

而该楼盘全部的写字楼建面控规为86616平，竞宅地产品销售占地面积接近整体写字楼建面的三分之一！也就是说该楼盘开发的楼盘，未来半个小区都要等收楼才能产品销售。

这对地产商资本金的回流周期性和周转率产生的利润率有非常大影响。但是，企业的应收账款减少也是实打实的资产嘛，相当于搬家了。

此举让十四姐想到，中央政府的共同富裕难道是带着我们搬家？

让买房人买房存资产，让开发商不卖房来囤应收账款嘛！

再换一角度看这事，竞宅地产品销售占地面积，也能一定程度上刺激地产商赶工，缩短收楼周期性，遏制延期收楼问题，给买房人更多保障。

反观2021年Kozhikode炙手可热词语“竞中央政府所持交易额”，该竞投前提，此次Kozhikode仅纪家庙和北郊2宗楼盘涉及。

且从近3次Kozhikode中对竞中央政府所持交易额的采用中，可明显感受到其采用逐渐趋于慎重。综合上看，主城区高质量地段才会采用竞中央政府所持交易额的前提。

中央政府所持部分房屋产权交易额的商品写字楼，就是当前有些人讲的【新型共计房屋产权房】，其实称之为【共计商品写字楼】更恰当些，也更快区分。

最近半年碰见太多分不清【共计房屋产权房】和【共计商品写字楼】区别的人了，做了一篇说明，点击即可查看！

三、买房人：纷纷考虑退租？

无疑，想入手顺义昌平和朝阳干杉、王全营以及北郊等位置的好友，年中旬待这批地入市是，大机率会有更快的选择。

但也给想买顺义观区，已定房打算退租的好友提个醒，生南崁内厝四期北四村此次楼盘规模相对小，约为Nxd4岩门的三分之一，咱与否能承担买不到的资本金风险？

参考年前开盘的龙湖云璟，有个对接地产商营销的好友，盯盘很久了，也是没买上很心烦，去年的目标大机率是宝龙这个工程项目啦，祝愿想买的都能顺利上岸！但衡量得失还是非常有必要的！

另外，考虑观区近两年的楼盘基本都是刚需盘，宝龙与否会继续打造第二个上海养云团高端改善工程项目，来弥补市场空缺呢？

王全营和干杉两板块，当前各3个工程项目，产品定位均为改善，客群一致，互为竞品，产品销售和网签进度相对差。那此次拍的地与否会错位竞争，做刚需小户型呢？

拭目以待！